Kurze Antwort
Zuletzt aktualisiert: 23. Mai 2026. Die Beispielwerte werden mit derselben Methodik wie der Rechner berechnet.
Kaufen in Berlin kann sich rechnen, wenn der Kaufpreis zur realistischen Nettokaltmiete passt, die Haltedauer lang ist und genug Eigenkapital für Nebenkosten, Renovierung und mögliche Rücklagen vorhanden ist. Wer dagegen einen günstigen Bestandsvertrag hat, sollte den Kauf besonders kritisch rechnen.
Der wichtigste Punkt
Vergleiche in Berlin nicht eine beliebige Durchschnittsmiete mit einer konkreten Kaufwohnung. Entscheidend ist dein alternatives Mietmodell: offene Marktmiete, Bestandsmiete, Mietpreisbremse, Indexmiete oder Staffelmiete.
Kaufen wird eher stark, wenn
- die Alternative eine hohe offene Marktmiete wäre
- du lange in Berlin bleiben willst
- der Kaufpreis zur Nettokaltmiete passt
- genug Eigenkapital für Nebenkosten und Renovierung vorhanden ist
Mieten bleibt oft stark, wenn
- du einen günstigen Bestandsvertrag hast
- Index- oder Staffelmiete vertraglich moderat bleibt
- du innerhalb von 10 bis 15 Jahren wieder umziehen könntest
- der Kauf hohe Sanierung oder Sonderumlagen erwarten lässt
Warum Berlin ein eigener Fall ist
Berlin hat eine besonders große Spanne zwischen bestehenden Mietverhältnissen und Neu- oder Wiedervermietungen. Ein günstiger Altvertrag kann das Miet-Szenario jahrelang stärken, während eine hohe offene Marktmiete den Kaufvergleich deutlich anders aussehen lässt.
Auf der Kaufseite wirken 6,0 % Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Maklerprovision, Finanzierung, Instandhaltung und Verkaufskosten. Bei Wohnungen kommen Hausgeld, Rücklage, WEG-Protokolle und mögliche Sonderumlagen als praktische Prüfungspunkte dazu.
Konkrete Beispielrechnungen für Berlin
Die folgenden Beispiele sind keine Preisprognosen für einzelne Bezirke. Sie zeigen, wie stark das Ergebnis kippt, wenn Mietmodell, Kaufpreis, Eigenkapital und Haltedauer verändert werden.
Annahmen der Beispielrechnungen
Alle Beispiele rechnen mit Berlin, einer Eigentumswohnung, 30 Jahren Kreditlaufzeit, 3,8 % Kreditzins, 5,0 % Rendite auf die Anlagealternative und 1,0 %Instandhaltung pro Jahr.
- Kaufnebenkosten: 6,0 % Grunderwerbsteuer, zusammen 2,0 %Notar und Grundbuch sowie 3,6 %Käufer-Makleranteil im Maklerfall.
- Mieten werden als Nettokaltmiete plus Betriebskosten modelliert. Betriebskosten steigen separat mit 2,5 %pro Jahr.
Offene Marktmiete: Kaufen gegen Neu- oder Wiedervermietung
Vergleich einer Berliner Eigentumswohnung mit einer privaten Neu- oder Wiedervermietung.
- Kaufpreis
- 520.000 €
- Nettokaltmiete
- 1.450 € + 260 € BK
- Eigenkapital
- 150.000 €
- Mietmodell
- rateTable
Kaufen vorne
118.213 € Unterschied nach 20 Jahren.
Break-even
Jahr 14
- Kreditrate: 1.724 € pro Monat
- Nebenkosten beim Kauf: 60.164 €
- Mietanstieg: 4,3 % p.a.
- Wertentwicklung: 3,5 % p.a.
Wenn die Alternative eine hohe offene Marktmiete ist, kann Kaufen trotz Nebenkosten deutlich näher an den Break-even rücken.
Bestandsmiete: günstiger Vertrag als Mietvorteil
Vergleich gegen eine niedrigere bestehende Nettokaltmiete mit Mietspiegel-/Bestandslogik.
- Kaufpreis
- 500.000 €
- Nettokaltmiete
- 980 € + 230 € BK
- Eigenkapital
- 140.000 €
- Mietmodell
- bestandCap
Mieten vorne
203.203 € Unterschied nach 20 Jahren.
Break-even
kein Break-even im Zeitraum
- Kreditrate: 1.677 € pro Monat
- Nebenkosten beim Kauf: 57.850 €
- Mietanstieg: 3,1 % p.a.
- Wertentwicklung: 3,5 % p.a.
Eine günstige Bestandsmiete ist in Berlin oft der stärkste Grund, den Kauf sehr kritisch zu prüfen.
Mietpreisbremse-Szenario: Vergleichsmiete begrenzt Startmiete
Die gewünschte Wohnung wird mit einer höheren Angebotsmiete gesucht, aber der Rechner deckelt den Startwert vereinfacht bei 110 % der Vergleichsmiete.
- Kaufpreis
- 560.000 €
- Nettokaltmiete
- 1.650 € + 280 € BK
- Eigenkapital
- 160.000 €
- Mietmodell
- mietpreisbremse
Kaufen vorne
63.882 € Unterschied nach 20 Jahren.
Break-even
Jahr 17
- Kreditrate: 1.864 € pro Monat
- Nebenkosten beim Kauf: 64.792 €
- Mietanstieg: 4,3 % p.a.
- Wertentwicklung: 3,5 % p.a.
Die Mietpreisbremse kann das Miet-Szenario stärken, ist aber ohne konkrete Adresse und Mietspiegelwerte nur als Szenario sinnvoll.
Kurze Haltedauer: 10 Jahre in Berlin
Gleiche Grundannahmen wie im Marktmiet-Szenario, aber mit kürzerem Zeithorizont.
- Kaufpreis
- 520.000 €
- Nettokaltmiete
- 1.450 € + 260 € BK
- Eigenkapital
- 150.000 €
- Mietmodell
- rateTable
Mieten vorne
42.731 € Unterschied nach 10 Jahren.
Break-even
kein Break-even im Zeitraum
- Kreditrate: 1.724 € pro Monat
- Nebenkosten beim Kauf: 60.164 €
- Mietanstieg: 4,3 % p.a.
- Wertentwicklung: 3,5 % p.a.
Bei kurzer Haltedauer lasten Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbuch und Verkaufskosten stärker auf dem Kauf.
Typische Denkfehler
- Kaltmiete, Warmmiete und Betriebskosten werden vermischt.
- Ein günstiger Bestandsvertrag wird mit einer offenen Marktmiete ersetzt.
- Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbuch werden beim Kauf unterschätzt.
- Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und WEG-Unterlagen werden zu spät geprüft.
- Der spätere Verkauf wird ignoriert, obwohl Verkaufskosten und § 23 EStG relevant sein können.
Die genaue Rechenlogik steht in der Methodik. Für die Kaufseite lohnt sich zusätzlich der Überblick zu Kaufnebenkosten in Deutschland.
Quellen und Einordnung
Die Quellen erklären die rechtlichen Rahmenpunkte. Der Rechner ersetzt keine Mietspiegelprüfung, Finanzierungsberatung oder Steuerberatung.