Kurze Antwort
Zuletzt aktualisiert: 23. Mai 2026. Die Werte sind Rechnerannahmen für private Wohnimmobilienkäufe, keine Rechts- oder Steuerberatung.
In Deutschland liegen Käufer-Nebenkosten grob zwischen etwa 5 % ohne Makler in Bayern und rund 12 % mit Makler in Bundesländern mit hoher Grunderwerbsteuer. Der wichtigste Unterschied zu Österreich: Die Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab.
Der wichtigste Punkt
Nebenkosten erhöhen nicht automatisch den Immobilienwert. Im Vergleich mit Mieten sind sie ein Startnachteil des Kauf-Szenarios und müssen über Haltedauer, Wertentwicklung oder niedrigere laufende Kosten wieder aufgeholt werden.
Im Rechner direkt modelliert
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland
- Notar und Grundbuch als Prozentwert
- Makler mit oder ohne Käuferanteil
- zusätzliche einmalige Kaufkosten
- vereinfachte §-23-Steuer beim Verkauf
Als eigene Prüfung wichtig
- Hessengeld und Förderfähigkeit
- Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen bei Wohnungen
- Erschließungskosten bei Grundstücken
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf
- Steuerberatung bei Erbe, Vermietung oder kurzer Haltedauer
Welche Kosten beim Kauf dazukommen
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
- Notar und Grundbuch: im Rechner zusammen als 2,0 % modelliert.
- Maklerprovision: 0 % ohne Makler; im Maklerfall nutzt der Rechner regionale Käuferanteile.
- Finanzierungsnebenkosten: optional editierbar, weil Grundschuld-, Bewertungs- und Bankkosten stark variieren.
- Praktische Kosten: Renovierung, Umzug, Versicherung, Hausgeldprüfung, Rücklage oder Erschließungskosten.
Nebenkosten nach Bundesland
Die Tabelle zeigt die im Rechner hinterlegten Orientierungswerte. Der Maklerblock ist bewusst getrennt, weil Direktkauf, Bauträgerkauf und Maklerfall sehr unterschiedlich wirken.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Ohne Makler | Makler Käufer | Mit Makler |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 6,5-7,0 % | 3,57 % | 10,07-10,57 % |
| Bayern | 3,5 % | 5,0-5,5 % | 3,57 % | 8,57-9,07 % |
| Berlin | 6,0 % | 7,5-8,0 % | 3,57 % | 11,07-11,57 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 8,0-8,5 % | 3,57 % | 11,57-12,07 % |
| Bremen | 5,5 % | 7,0-7,5 % | 2,98 % | 9,98-10,48 % |
| Hamburg | 5,5 % | 7,0-7,5 % | 3,12 % | 10,12-10,62 % |
| Hessen | 6,0 % | 7,5-8,0 % | 2,98-3,57 % | 10,48-11,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 7,5-8,0 % | 2,98 % | 10,48-10,98 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 6,5-7,0 % | 2,38-3,57 % | 8,88-10,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 8,0-8,5 % | 3,57 % | 11,57-12,07 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 6,5-7,0 % | 3,57 % | 10,07-10,57 % |
| Saarland | 6,5 % | 8,0-8,5 % | 3,57 % | 11,57-12,07 % |
| Sachsen | 5,5 % | 7,0-7,5 % | 3,57 % | 10,57-11,07 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 6,5-7,0 % | 3,57 % | 10,07-10,57 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 8,0-8,5 % | 3,57 % | 11,57-12,07 % |
| Thüringen | 5,0 % | 6,5-7,0 % | 3,57 % | 10,07-10,57 % |
Praktischer Lesewert: Bayern ist wegen 3,5 % Grunderwerbsteuer oft günstiger beim Einstieg. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein liegen durch 6,5 % Grunderwerbsteuer deutlich höher.
Beispiel: 520.000 Euro Kaufpreis
Diese Beispiele rechnen nur die Kaufnebenkosten für eine private Wohnimmobilie mit 520.000 Euro Kaufpreis, 2,0 % Notar/Grundbuch und den regionalen Grunderwerbsteuer- und Maklerannahmen.
Bayern
Grunderwerbsteuer: 3,5 %
- Ohne Makler
- 28.600 €
- Mit Makler
- 47.164 €
Berlin
Grunderwerbsteuer: 6,0 %
- Ohne Makler
- 41.600 €
- Mit Makler
- 60.164 €
Brandenburg
Grunderwerbsteuer: 6,5 %
- Ohne Makler
- 44.200 €
- Mit Makler
- 62.764 €
Nordrhein-Westfalen
Grunderwerbsteuer: 6,5 %
- Ohne Makler
- 44.200 €
- Mit Makler
- 62.764 €
Spekulationssteuer statt ImmoESt
Deutschland hat keine österreichische 30-%-ImmoESt für private Immobilienverkäufe. Relevant ist vereinfacht § 23 EStG: Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von nicht mehr als 10 Jahren mit Gewinn verkauft, kann dieser Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz steuerpflichtig sein.
Eigennutzung kann die Steuer vermeiden, und nach mehr als 10 Jahren ist ein privater Verkauf in vielen Standardfällen außerhalb von § 23. Erbe, Vermietung, Abschreibungen, gemischte Nutzung oder Gesellschaftsstrukturen sollten separat steuerlich geprüft werden.
Besondere Fälle
Hessengeld
Das Hessengeld kann Grunderwerbsteuer für berechtigte Ersterwerber selbst genutzten Wohnraums in Hessen teilweise kompensieren. Der Rechner zieht es nicht automatisch ab, weil Käuferzahl, Kinder, Eigennutzung und Anspruch im Einzelfall geprüft werden müssen.
Bei Wohnungen zählen zusätzlich Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, WEG-Protokolle und mögliche Sonderumlagen. Bei Grundstücken können Erschließungskosten und andere Maklerregeln wichtiger werden. Bei Bauträgerkäufen fällt häufig keine Maklergebühr an, aber die Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage hängt von der Vertragsstruktur ab.
Die detaillierte Modelllogik steht in der Methodik. Für ein konkretes Stadtszenario siehe auch Wohnung kaufen oder mieten in Berlin.
Quellen und Einordnung
Die Nebenkosten im Rechner sind transparente Szenarioannahmen. Konkrete Verträge, Förderungen und steuerliche Fälle können abweichen.